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领地控股赴港IPO:净利润率下滑 一半借款来自夸托
作者:admin    发布时间: 2020-05-01 10:54

  中新经纬客户端4月17日电(薛宇飞)近日,四川房企领地控股集团有限公司(以下简称“领地控股”)在港交所发布了招股书,正式开启上市征途。经过20年的发展,挺进了中国房企出售榜百强之列的领地控股,仍保留着清晰的家族色彩,刘氏家族众位成员在公司担任要职。

  领地控股拥有的90个项现在中,超过6成都荟萃在四川省,且无数都位于三四线城市。近三年,其净利润率不息下滑,短期偿债压力较大,手上现金已经不及以隐瞒一年内到期的债务。而在一切借款中,信托融资占有一半,“蚕食”着领地控股的利润空间。

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  家族色彩深厚 二代最先掌权

  1999年4月,眉山地区宝马房地产开发有限公司(后更名为“领地集团股份有限公司”)注册成立,初首注册资本为560万元人民币,刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟及邓仲祥(自力第三方)别离持有领地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权。

  2006年,领地控股将总部从笑山市迁至成都,于同年最先在全国扩展业务。经过20年发展,公司业务布及成渝经济带、四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的20个众城市。

  领地控股重组后公司架构简图 来源:领地控股招股书

  同时,经过一系列重组,以刘玉辉为中央的众位刘氏家族成员,成为了领地控股的股东。领地控股最新的股东架构中,刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛、侯三利、魏悦别离持股32.83%、32.83%、32.84%、0.17%、0.17%、0.17%和1%,其中,龙一勤是刘玉辉的配偶,29岁的刘策、27岁的刘浩威是刘家的第二代,别离为刘玉奇与侯三利、刘山与王涛的儿子。

  刘玉奇、刘山的家庭继任计划来源:领地控股招股书

  2014年12月,刘玉奇、刘山就最先了家庭继任计划,将所持一切股权别离赠予各自的儿子。但考虑到两人年纪尚轻、无房地产走业经验或经验有限,仍由刘玉奇、刘山不息走使股权代持,直至刘策、刘浩威被扶上高级管理层的位置。

  股东中唯一的局外人魏悦,则与刘玉辉及其妻子龙一勤相识,招股书称,凭借魏悦在房地产投资的背景及经验,董事认为他可就公司的发展膨胀计划挑供走业有关见解及战略提出。

  在领地控股的董事会和管理层中,有不少刘家成员和支属。公司董事会有4名实走董事和3名非实走董事,刘玉辉担任实走董事、董事长兼首席实走官,也是公司的最后控股股东;另别名实走董事侯幼萍,是刘策的阿姨,负责公司项现在融资及集资。5名高管中,除了刘玉辉是首席实走官,刘策、刘浩威都在2019年1月1日升任公司副总裁。

  刘家的其他支属也在业务上与领地控股有诸众交集。招股书吐露,眉山明典公司由刘玉辉的侄子刘檬恺持有99%的股权,巴州宏典由刘玉辉的妹夫刘跃林全资拥有,眉山华典由刘玉辉的堂妹刘玉惠持有99%的股权。2017年-2019年,领地控股就采购及安设服务向上述三家公司付出总金额约为400万元、310万元及4200万元。

  中国城市房地产钻研院院长谢逸枫认为,许众企业在首步初期,家族色彩都比较清晰,但永远以去,容易让企业决策过于单一,做事经理人也容易受到掣肘。随着周围的扩大,一些企业会选择让一些家族成员逐渐退出,让有雄厚经验的做事经理人负责详细的经营管理。

  超6成项现在荟萃四川 净利率走矮

  2019年4月,在领地集团20周年品牌发布会上,领地集团称,将辛勤以赴完善重点省份70余个中央城市进驻,力保100个以上优质项现在隐瞒的阶段性战略现在的,最后在2020-2021年实现千亿战略的新跨越。

  但按照克而瑞钻研中央的数据,2019年,领地集团别离实现全口径出售额、操盘金额247.3亿元、237.4亿元,排在中国房企第96位、第87位,这距离千亿的现在的差距不幼。

  招股书吐露,截至2020年2月29日,领地控股已经组织全国20众个城市,拥有90个处于分别开发阶段的项现在,总土地贮备约为1331.45万平方米,包括未售可出售修建面积以及已售但未付修建面积41.24万平方米、开发中物业总规划修建面积734.43万平方米以及异日开发物业约为555.78万平方米。

  领地控股项现在组织 来源:领地控股招股书

  不过,分析发现,从进驻的城市和土储分布望,领地控股大片面项现在都在四川省内和其他省份中的三四线城市。截至2月终,领地控股90个项现在中,有57个位于四川省,占比超6成。从城市等级望,领地控股除了进驻了一座一线城市深圳,成都、重庆、长春、乌鲁木齐四座二线城市外,其他城市都是三线、四线或者等级更矮的城市。深圳、成都、重庆、长春、乌鲁木齐五座城市共有18个项现在,仅占总土地贮备面积的15%。

  招股书挑示,公司一向凝神四川省,导致易受到该地区房地产市场不幸转折的影响,而且意外能在永远经营的周围保持竞争力,常见问题也意外能经过在现在并无业务的省市承接物业开发项现在扩大业务版图。

  从业绩上望,近三年,领地控股的的利润并非赓续向上。招股书表现,2017年-2019年,领地控股别离实现利润约53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元,利润净额别离约为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元。对此,领地控股注释称,这主要是原由有关期间已交付总修建面积震撼导致物业出售利润不稳所致。

  领地控股近三年的毛利率程度 来源:领地控股招股书

  云云的震撼,在毛利率上也有所外现。2017年-2019年,领地控股的毛利率别离为20.1%、35.7%及27.8%。招股书认为,这是原由个别分别的项现在毛利分别,且项现在出售尾声阶段所剩物业位置吸引力不及而价格较矮。

  至于2019年的毛利率较上年下滑7.9个百分点,招股书称,占2019年所确认修建面积最大片面的西昌领地兰台府于以前录得毛利率17.9%,该项现在有关地块土地收购成本偏高,且项现在物业设定了较矮价格。占2019年所确认修建面积最大片面的成都锦巷兰台于以前录得毛利率26.1%,较2018年的毛利率43.4%有所消极,这主要是原由以前所确认修建面积主要为公寓。

  领地控股的净利润率则不息三年下滑,2017年-2019年的净利润率别离为12.2%、11.5%及8.9%。据克而瑞钻研中央对172家A股、H股上市房企数据的分析,2019年上半年,172家上市房企的添权平均净利率和净利率中位数别离为14.0%、12.2%。对比望,领地控股的净利率已经矮于走业平均。

  借款3年添长3倍众 短债占比较大

  招股书表现,领地控股2017年净资产欠债比率为60%,处于走业较矮位置,但之后两年敏捷仰升,2018年、2019年别离达到110%、140%。

  领地控股注释称,净资产欠债比率的添长与银走及其他借款的添长大致相符,主要是为答对业务膨胀所致的融资需求。2017年-2019年,公司未清偿银走及其他借款(包括信托及其他融资)总额别离约为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元,三年时间添长了3倍还众。

  领地控股的融资成本也一向仰升,2017年-2019年,公司未清偿银走及其他借款的添权平均实际利率别离为6.4%、8.8%及9.9%。招股书称:“融资成本增补将对吾们的盈利能力及经交易绩有不幸影响,而可获得的融资则影响吾们开展项现在开发运动的能力,对吾们的经交易绩有不幸影响。”

  领地控股信托借款余额 来源:领地控股招股书

  中新经纬客户端查询发现,截至2019年12月31日,领地控股共有26笔信托融资借款,借款本金余额约59.89亿元,占到以前借款总额117.55亿元的约50.95%。信托融资固然在资金获取和还款方面较变通,但利率高于银走借款,领地控股这26笔信托融资借款中,只有4笔信托的票面利率矮于10%,其他无数都位于12%-14%之间,

  谢逸枫对中新经纬客户端称,领地控股一半的借款倚赖信托,比例清晰偏高,过高的成本付出,会蚕食企业的盈利空间,也容易产生经营风险。数据表现,领地控股银走及其他借款利息由2018年的6.69亿元,添长至2019年的14.45亿元,增补1倍众。

  领地控股答清偿债务 来源:领地控股招股书

  另外,截至2019年12月31日,公司一年内答清偿借款为57.63亿元,占借款总额117.55亿元的约49.03%,短期债务占比较大,而其当期现金及银走结余为31.78亿元,已经不及隐瞒一年内到期的债务。30众亿元的现金及银走结余中,还包括了受控制现金与已抵押存款,刨除这两项,其现金及现金等价物只有约13.82亿元。

  领地控股经营运动现金流已经不息三年为负,外明经营运动获得的现金收入赓续矮于付出周围。招股书称:“吾们或会因经营现金流量为负,而必要获得有余的额外融资,以已足融资需求、声援营运及公司膨胀。如无法产生优裕经营现金流量,或无法获得优裕外部资金拨付经营所需,公司起伏性及财务状况能够受到壮大不幸影响。”(中新经纬APP)

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